Сейчас на слуху у всех довольно много различных острых тем, поэтому свой пост в ущерб рейтингу я посвящу совершенно иной, довольно узкой, скучной и для основной массы населения не болезненной, но от этого не менее интересной теме – строительству многоэтажных домов.
В каждом регионе России есть своя строительная изюминка – хотя вернее будет сказать червоточинка. В Москве, например, это точечная застройка. Надеюсь, что с расширением границ Москвы до столичного федерального округа эта проблема сойдет на нет.

В Ставрополье, на мой взгляд, это – «красная линия», из-за постоянных нарушений ставшая «зеленой».

В Сочи, вообще, особый колорит, сплошной город – «Хотель» 6 звезд».

В Махачкале с самозастроем без «стечкина» не разберешься.
Застройка Грозного – мечта любого мэра необъятной России.

Здесь я указал лишь те немногие места, по которым мне пришлось проехать, где по работе, а где туристом.

Не знаю строительных прелестей Сибири и Дальнего Востока, но наверняка и там есть своя неповторимая «изюминка».

Ростов, как столица юга, аккумулировал в себе Московский размах, помноженный на южную предприимчивость, поэтому, как и в прежних своих статьях, я буду вести речь исключительно о нашем регионе - о проблеме неправомерного строительства многоквартирных домов под видом строительства индивидуального жилища.

Такие дома появляются в последние годы как грибы после дождя, привлекают своим видом, новизной, массивностью, иногда интересным архитектурным решением. Да и не могут они не привлекать внимание, так как представляют собой в большинстве случаев единственный вымахавший гриб на своей лужайке. Но не во внимании дело, а в желании людей приобретать в этих домах дешевые квартиры. А спрос, как известно, порождает предложение.

Понятно, что недобросовестными застройщиками движет жажда наживы: легко, быстро и по возможности «тихо» отгрохать на своем участке многоэтажный многоквартирный дом, распродать в нем квартиры подешевке по сравнению с рыночными ценами, а доход, причем не учтенный налоговыми органами, положить себе в карман. Ведь для разрешения на индивидуальное строительство необходимо минимальное количество документов.

Дешевизна квартир в «индивидуально-многоквартирных» домах обусловлена отсутствием разрешительных документов (заключения государственной экспертизы проекта, да иногда и самого проекта); нарушением норм безопасности и стандартов строительства; не проведением геологических изысканий; возможностью использования некачественных, ввиду бесконтрольности, строительных материалов; отсутствием необходимости обустраивать придомовую территорию (парковочные места, детские площадки и площадки для занятий спортом); разработка технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется как для индивидуального дома и т.д.

Несколько расписал основные причины бросовых цен на квартиры в самозастроях для того, чтобы потенциальные покупатели такого жилья задумались, прежде чем своими вложениями далее стимулировать непорядочных застройщиков.

Очевидно, что трубить в колокола о многоквартирном доме вдруг выросшем на частном участке должны и органы госпожнадзора, и подразделения строительного надзора, и ресурсоснабжающие организации (водоканалы, горгазы, горэнерго и т.п.), да и участковому полиции, наверное, должно быть интересно, как это в палисаднике появился многоквартирный дом.

Но все же основные вопросы здесь к местным властям. Именно они выдают разрешения на строительство, осуществляют нормативно-правовое регулирование в сфере землепользования и застройки территории муниципального образования, они же обязаны выявлять и пресекать самовольное строительство, инициировать вопросы приостановления строительства и сноса таких зданий, привлечения к ответственности виновных лиц.

Для непосвященных разъясняю, процедура строительства выглядит следующим образом. Приобретается участок площадью 4-7 соток в зоне индивидуальных жилых домов. Архитектура района выдает разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью 100-200 кв.м. Вместо этого строится 4-5 этажный дом площадью 1000-2000 кв. м без отступления от границ участка. Отсутствие «индивидуальности» очевидно с начала строительства по наличию санузлов, кухонь, входных групп в квартиры. В процессе строительства идет активная реклама и продажа квартир, оформляемых как доли в индивидуальном домовладении. Подключение к коммуникациям осуществляется по тарифам индивидуального дома, в десятки раз меньшим, чем для многоквартирного. После этого с помощью судебных процедур, с участием контролирующих и регистрирующих организаций осуществляется узаконивание многоквартирного дома.

К примеру, администрацией Октябрьского района Ростова-на-Дону собственникам земельных участков, расположенных по пер. Парковому, были выданы разрешения на строительство трехэтажного жилого дома площадью застройки около 90 кв.м. Эта же администрация выдала соседям по земельным участкам разрешения на строительство двух трехэтажных жилых домов площадью чуть более 360 и 270 кв. м соответственно.

Однако фактически на этих участках выстроен один объект – 5 этажный 300-квартирный жилой дом, плюс этаж под землей. Дом не пригоден для проживания, нарушены все возможные нормы и требования. И несмотря на это, местными властями не приняты меры по признанию указанной постройки самовольной и не инициировано обращение в суд о сносе. Сейчас в суде рассматривается заявление о сносе самовольно построенного дома, но это инициатива прокуратуры.

В другом случае владелица участка и удальцы одного ООО строили в течение трех лет без разрешения и возвели на территории садоводческого товарищества «Дон» в Ростове вообще 10 этажный многоквартирный дом. Однако, несмотря на неоднократные обращения членов товарищества в администрацию соответствующие меры не приняты.

В том же Ростове городская комиссия по пресечению самовольного строительства объектов 28.07.2010 признала самовольно возведенным многоквартирный 4-этажный дом на территории ДНТ «Сирень», обязала застройщика приостановить строительство и принять не позднее августа 2010 года меры по сносу дома. Законные требования нарушителем не были выполнены, а вот в суд о сносе данного самовольного строения администрация района обратилась лишь в феврале текущего года.

Ну, как вам такая «оперативность» чиновников? Спрашивается, чего думать-то было столько времени, или не договорились…?

Своенравные строители, которыми в большинстве случаях являются физические лица, привлекаются к административной ответственности, но штрафы мизерные по сравнению с оборотными средствами застройщиков и их финансовой возможностью на возведение незаконных многоэтажек.

Приведенные случаи являются лишь наглядным примером приобретшей системный характер пассивности администрации города и его районов по данному вопросу, бездействие которой по пресечению самовольного строительства дискредитирует власть, создает благоприятные условия для злоупотреблений и развития правового нигилизма, нарушает права не только граждан, но и добросовестных строителей. Становится невозможным обычное многоквартирное строительство в данном квартале, т.к. снести такой дом экономически невозможно, а без этого реконструкция квартала неосуществима. Тем самым, консервируются целые кварталы ветхой застройки, тормозятся темпы обычного многоквартирного строительства.

Количество подобных объектов, только официально выявленных, порядка ста, реальное количество во много раз больше. Решения о сносе судами принимались неоднократно, но ни разу не были выполнены из-за защиты интересов дольщиков. При этом, когда начинается и идет незаконное строительство данного процесса никто не замечает, затем, когда появляются дольщики - они превращаются в заложников. Исходя из интересов заложников, те, кто их взял в заложники, и кто прикрывал эту операцию, становятся неприкосновенными, а объект «защищенным» со всех сторон. И недобросовестные строители на вырученные деньги дольщиков начинают строить новый незаконный объект, методично уродуя архитектуру города и продолжая зарабатывать крупные барыши как для себя, так и для своих покровителей. А затем история продолжается, образуя замкнутый цикл – порочный круг.

Уверен, что власти любого субъекта РФ, и Ростовская область не исключение, знают о существующей проблеме, но почему же они, имея хоть и опосредованное, но все же влияние на муниципалитеты, не пытаются разорвать этот порочный круг? У меня одно объяснение: в свое время по всей России прошли волны протеста обманутых дольщиков, а по отдельным регионам эта проблема как и в Ростове не решена до сих пор. Поэтому власти регионов, дабы не плодить новых сотен – тысяч обманутых дольщиков, не расширять протестный электорат, вынуждены мириться с такими шалостями особо одаренных глав муниципалитетов и прежде всего мэров крупных городов.

В криминалистике этому поведению еще 30 лет назад дано понятие «Стокгольмский синдром»: дружба заложников и террористов. Т.е. пленник начинает отождествлять себя с захватчиками, практически искренне старается заполучить покровительство захватчика. Жертва часто понимает, что меры, принятые ее потенциальными спасателями, вероятно, нанесут ей вред. Попытки спасения могут перевернуть ситуацию, вместо терпимой она станет смертельно опасной. Если заложник не получит пулю от освободителей, возможно, то же самое ему достанется от захватчика. Жертва в этой ситуации думает, что позиция преступника – единственно верная.

У нас в России, к сожалению, эти прецеденты есть, часто таким способом действовал бандит – террорист Басаев.

Конечно, с моей стороны сравнение недобросовестных строителей с террористами не совсем корректно, но тем не менее, используемые психологические методы одни и те же.

Так, только власть попробует поставить вопрос ребром, и попытаться снести многоэтажный самострой, как тут же строители выведут на улицы обманутых дольщиков, которые, заплатив деньги за квартиры, живым щитом станут на защиту мошенников, а все претензии будут адресованы властям региона.

На мой взгляд, по этой же причине прокуратуре и суду, вследствие расхлябанности и халатности местных властей (а может коррупционности), становится сложно инициировать и принимать решения о сносе таких строений, т.к. в них уже живут и обустроились люди (правоохранители обожглись в Москве на «Речнике» и теперь все слишком осторожны в вопросах сноса, хотя ситуация там была и несколько иной).

Вместе с тем, учитывая, что положение с архитектурным самозастроем уже вышло за рамки разумного, законодатель в 2010 г. развязал нам руки. Так, в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» черным по белому написано, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Исходя из этого, прокуратура РО в этом году начала поступательные движения и ряд исков уже направлен в суд.

Фундаментальные основы градостроительной деятельности и земельных правоотношений в России в целом урегулированы федеральным законодательством. При этом здесь органам местного самоуправления предоставлены широкие нормотворческие права и правоприменительные возможности.

Только вот как муниципалитеты распоряжаются данными им правами, мы с Вами хорошо знаем. Своим нормотворчеством они применение любого Закона под себя подгонят, а нам только и остается, что афоризмами находить им оправдания: «закон, что дышло: куда повернул, туда и вышло».

Так, до недавнего времени в Ростове с 2008 г. (в редакции 2010 г.) действовали Правила землепользования и застройки города, которыми фактически городскими властями поощрялось строительство «индивидуально-многоквартирных» домов, а наряду с ними автосервисов и автомоек, т.е. объектов, относящихся к условно разрешенным Градостроительным кодексом РФ, предусматривающим обсуждение предоставления разрешения на подобные объекты на публичных слушаниях. Однако, если подобные объекты внесены в градостроительный регламент – «Правила землепользования и застройки», то такое решение принимается единолично главой администрации без публичных слушаний.

Именно по этой причине в 2010 г. в эти «Правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону» были внесены изменения, которые позволили принимать единоличные решения, нарушающие права жителей, в интересах определенных лиц. Коррупционность этих изменений очевидна.

Более того, этим же изменением легализованы автомойки и автомастерские в частных домах с полным отсутствием санитарно-защитных зон, нарушающих интересы соседей.

Например, только по ул. Текучева Ленинского района Ростова суд по заявлениям прокуратуры приостановил деятельность ряда моек и запретил использовать помещения в целях организации такой деятельности, так как допущены грубейшие нарушения законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Сегодня «Правила» поправлены, в т.ч. с учетом протеста прокуратуры, но и в последней редакции выявлены коррупциогенные факторы в отдельных нормах, определяющих вопросы размещения временных сооружений торговли.

Уделив здесь много внимания чиновникам из муниципалитетов и даже ненароком задев их своей излишней подозрительностью в корыстолюбии, я не склонен всех «собак навешивать» на них. Во всем цивилизованном мире строительство объектов начинается с фундамента, а у нас – с «крыши». Действительно, чтобы многоэтажная афера выгорела, не столько нужен денежный базис, сколько силовая надстройка. Простой смертный, хоть семи архитектурных пядей во лбу и мешком денег за плечами, такую авантюру не потянет. Ни один чиновник из муниципалитета и региональный чиновник из стройнадзора даже за большие деньги не будет закрывать глаза на этот строительный произвол, если не будет подстрахован «кем-то» в своей безнаказанности. А этот «кто-то» по меньшей мере должен носить погоны. Признаюсь честно, пока я не имею козырей на руках, чтобы обличать чьи-то погоны. Думаю, время покажет, и мы к этому придем.

А пока… Пока не буду призывать к бдительности и зрячести муниципалов и стройнадзор, опыт свидетельствует – это бесполезно, думаю силовики сами справятся с незаконным строительным бумом. Главное – побороть свою робость и начать действовать.

Надо начинать карать – сносить, как бы это больно не было, но ведь когда-то с чего-то или кого-то начинать надо. В конце концов другого способа заставить недобросовестных строителей и чиновников уважать простых граждан и Закон нет.

При хорошей консолидации прокуратуры, суда, следственных органов и службы судебных приставов строительный беспредел легко прекратить. Пару - тройку показательных примеров по сносу незаконных строительных объектов, два - три строителя вместе с чиновниками на скамью подсудимых, и результат себя не заставит долго ждать.

Правда, от всего этого останется оскомина, поскольку решение еще и этих проблем, далеко не свойственных правоохранительным органам, ложится на наши плечи. А власть в лице муниципалитетов с их многочисленными декларациями, наличием бездельников в комиссиях по пресечению самовольного строительства объектов на территории города под неусыпным оком службы стройнадзора опять умывает руки (или рука руку моет?), дистанцируется и остается в стороне.

А всем дольщикам указанных скворечников хочу напомнить, что бесплатный сыр только в мышеловке.

Интересно мнение читателей блога, особенно чиновников, законодателей, экспертов, представителей контролирующих и судебных органов, ресурсоснабжающих организаций, самих нарушителей, владельцев таких домов и квартир, моек и других подобных объектов, людей, пострадавших от незаконной застройки, риэлторов, «впихивающих» всевозможным способом дешевые квартиры в таких домах потенциальным покупателям, и всех, кто заинтересован в обсуждении поднятых вопросов.