Ростову нужны правильные коттеджные поселки

По свидетельству риелторов, ростовский рынок загородной недвижимости в 2011 году никак не изменился — не порадовал ни спросом, ни ростом числа продаж. «На рынке квартир — и вторичном, и первичном — мы наблюдаем рост и объема сделок, и объема продаж, и рост цен. Но земля всегда реагирует чуть позже, это более инертный товар. На нее и спрос возник позже, чем на жилье. Поэтому здесь, я думаю, и выход из кризиса будет чуть-чуть затянут», — считает генеральный директор риелторского агентства «Титул» Евгений Сосницкий.

На фоне общего застоя выросло только число строящихся коттеджных поселков: если в 2010 году говорили о 15 проектах, то в начале 2012 года реализуются порядка 20. При этом область до сих пор не знает ни одного успешного проекта. «К сожалению, Ростов и Краснодар — это два города, в которых нет развития загородной недвижимости. Это направление открылось в Ростове в 2000 году, и до сих пор у нас нет ни одного завершенного поселка», — рассказала «ДелоРу» руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ – недвижимость» Галина Пивоварова. По словам риелторов, сегодня наиболее близок к завершению «Солнечный» — самый первый из заложенных возле Ростова коттеджных поселков.

Коттеджные поселки не удовлетворяют требования ростовчан

Парадоксом неразвивающегося рынка остается по-прежнему высокий спрос. «50% ростовчан желают жить в собственном доме, из них 25% хотели бы жить в организованном поселке», — приводит данные исследований Галина Пивоварова. Но, по свидетельству Евгения Сосницкого, «их спрос на сегодняшний день не удовлетворен. Они не хотят идти ни в „Ривьеру“, ни в „Беловодье“, ни еще куда-то, верят, что когда-то коттеджные поселки реализуются в обещанном виде».

Главное, что не устраивает ростовчан, — это отсутствие гарантий.

«Первый поселок — „Солнечный“ — создал негативную репутацию, это вызвало недоверие к застройщикам», — говорит Галина Пивоварова. — Нашумевшими проблемами поселков стали позднее и некачественное проведение коммуникаций, смена собственников и девелоперов, продажа участков без подряда.

В 2011 году к проблемам „Солнечного“ добавилось банкротство „Южного“, который прекратил развитие, выстроив 30 домов из запланированных 500».

Новый повод для недоверия подает «Беловодье» — проект, который позиционировался как первый в области поселок бизнес-класса. 24 декабря 2011 года в Арбитражный суд Ростовской области был подан иск о банкротстве ООО «Беловодье». Сама компания не комментирует ситуацию, а собственники жилья в «Беловодье» уверены: это техническое банкротство. «В суд уже обратилось энное количество людей по затяжке строительства, по качеству, и чтобы отсечь все эти дела, они (владельцы компании «Беловодье». — Прим. редакции) организуют банкротство, переводят все активы в другую фирму. Все претензии по качеству строительства теперь некому будет предъявить», — рассказал «ДелоРу» один из жильцов поселка. Всего, за четыре года активных продаж, к началу 2012 года в поселке поселилось более 140 семей — это меньше трети от того, что было предусмотрено по проекту.

Проблемы застройщиков — внутри

Внешние причины затяжных и трудных строек немногочисленны: пресловутый кризис и архитектурное своеобразие Ростова с его внушительным частным сектором. Это сформировало в горожанах определенное представление о том, что такое собственный дом и каким он должен быть.

Коттеджные поселки, по идее, должны были показать ростовчанам принципиально новый продукт, отличный от городской малоэтажной застройки с ее теснотой, не всегда надежными соседями и хаотичной архитектурой. «Я уверен, что частный сектор внутри города не создаст конкуренции для загородного дома. Люди, которые живут в Ростове в частном доме, все равно имеют дачу за городом. И многие из них с удовольствием переедут жить за город», — уверяет Евгений Сосницкий.

Эксперты признают, что главная проблема застройщиков в Ростове — в изначально неверном подходе к делу. По их мнению, в корне всех бед — недостаточная продуманность проектов и желание быстро и просто получить деньги.

«Не было никакого серьезного маркетингового анализа: какой это должен быть поселок, на какую категорию людей ориентирован, какая должна быть минимальная инфраструктура, вплоть до того, что не просчитывались автомобильные потоки», — говорит Евгений Сосницкий. Галина Пивоварова добавляет к этому списку ошибок еще: 1) неправильное позиционирование проектов, 2) нарушение технологии, которая востребована клиентами в Ростове, и 3) неправильная последовательность этапов строительства.

Коммуникации, инфраструктура

Для многих коттеджных поселков роковой оказалась «перевернутая» схема строительства: сначала строились дома, потом подводились инженерные коммуникации. Купить большой дом и ждать, пока к нему подтянут свет, газ и воду (иногда — за дополнительную плату!), оказалось не самой радужной перспективой для потенциальных загородных жителей. «Затяжной проект подводки коммуникаций снизил доверие к застройщикам», — считает Галина Пивоварова.

«Здесь будет детский садик, здесь — культурный центр», — любят повторять продавцы таких домов, но вопрос о конкретных сроках повисает в напряженной тишине. Между тем, сотня домов в 10–15 км от города — это не поселок, а выселки, если там нет элементарной социальной инфраструктуры. И не стоит думать, что расположение поселка в черте города сильно меняет ситуацию. Галина Пивоварова предлагает обратить внимание на поселки «Исток» (находится за «Ашаном» на Северном), «Любушкино» (в Змиевской балке), где городская инфраструктура практически не развита. Более выгодное положение занимает «Изумрудный», привязанный к инфраструктуре поселка 2-й Орджоникидзе.

Технологии

Застройщики упустили из виду также пристрастие Ростова к кирпичным постройкам. «Неправильно выбрана технология строительства у большинства коттеджных поселков. В Ростове покупают дома исключительно из кирпича. Основная часть поселков строится по другим технологиям», — говорит Галина Пивоварова. «На мой взгляд, в нашем регионе эти канадские технологии не будут пользоваться спросом», — согласен Никита Ильин, руководитель отдела продаж поселка «Изумрудный».

Концепция

Для создания коттеджного поселка мало построить ряд домов и подвести к ним коммуникации. Важно понять, кто и зачем будет покупать эти дома, каковы жизненные ценности и приоритеты этого человека, что он любит и чего страшится. Концепция коттеджного поселка оказалось не просто модным словосочетанием, а камнем, о который разбились мечты некоторых застройщиков.

Эксперты убеждены, что в Ростове строили, просто понимая наличие спроса и оглядываясь на успешный опыт других больших городов. «Нельзя опыт Западной Европы или москвичей просто калькировать и переносить на Ростов. У нас свой менталитет», — считает Галина Пивоварова. Именно те коттеджные поселки, которые изначально имели четкую концепцию, показали наилучшие результаты. «„Старочеркасская Ривьера“ имеет определенную концепцию, построена рядом с гольф-клубом и заточена под определенный стиль жизни людей, которые рассматривают это как второй дом», — приводит пример Галина Пивоварова.

Продажа без подряда

Но даже те поселки, которые на стадии проектирования, казалось, могли предложить концепцию, не отстояли идею перед лицом кризиса. Настоящим бичом поселков стала продажа участков без подряда на типовое строительство, предполагающая разнородное строительство на территории поселка. «Наступали тяжелые времена, в силу того, что учредители ругались и расходились, или в кризис продажи останавливались, и люди начинали думать: „Да давайте хоть что-нибудь продадим, хоть какие-то деньги вернем“», — обрисовал ситуацию Евгений Сосницкий. «Это плохая технология продаж. Она нарушает концепцию поселка. Не от хорошей жизни продает застройщик участок без подряда», — считает Галина Пивоварова. Недовольны и собственники коттеджей: «Меня обманули. Если бы я знал, что там будет вот такая стройка, мог бы купить в любом другом месте, в три раза дешевле, и уже бы жил в доме, где нет единого стиля, где люди строят как хотят. Естественно, это уже не стоит тех денег, которые с нас взяли, — сокрушается собственник коттеджа в одном из реализующихся поселков. — Сейчас уже заборы пошли под три метра. Изначально прописывались маленькие заборчики. Теперь никто за этим не следит».

Риелторы с сожалением признают, что, попытавшись обрасти современными коттеджными поселками, Ростов вернулся к привычной схеме хаотичных застроек.

«Продажа участков без подряда превращает этот поселок в садоводческое товарищество. Как это у нас есть на Соленом озере, в других популярных местах», — комментирует Евгений Сосницкий. По словам риелторов, даже относительно успешная «Старочеркасская Ривьера» практикует продажу без подряда. Исключение составляет разве что «Солнечный», который, несмотря на все трудности, выдержал концепцию однородной застройки.

Проблемы собственников

Проблемы застройщиков неминуемо отзываются на собственниках домов. «У нас есть одна дорога вымощенная, центральная улица. Остальное — тырса. Никаких тротуаров, никаких дорожек, рядом амброзия, идет стройка. Не хочется пока в таких условиях жить там», — рассказывает «ДелоРу» один из собственников домов в «Беловодье». В поселке, кроме проблем с коммуникациями, продажей участков без подряда, затягиванием сроков строительства, собственники вынуждены брать на часть обязанностей застройщика — те же дороги, уличное освещение, благоустройство прилегающих к дому территорий. Жители «Беловодья» говорят, что их застройщик, кажется, забросил строительство и склонен избегать тех, кто уже инвестировал в его проект. Вдруг застройщик начинает самостоятельно генерировать тарифы на электричество (поставляемое по временной схеме), а тех, кто не желает заключать договор о поставке услуг, наказывает отключением от сети. «Застройщик абсолютно не дает информацию, не идет ни на какие контакты. Отношение такое, что вот вы купили уже, вляпались и теперь сидите молча», — рассказал собеседник «ДелоРу». «Я считаю, что лично меня обманули. Это обман инвесторов. Заманили и бросили в этом болоте. Перспектива удручающая», — суммирует горький опыт житель ростовского поселка бизнес-класса.

Непрозрачные отношения у собственников и с управляющей компанией, спущенной сверху тем же застройщиком в нарушение всех существующих правил. «С 18 июня 2011 года, согласно Жилищному кодексу, застройщику запрещено создавать ТСЖ, и запрещены теневые управленческие махинации. Сегодня государственная власть должна провести конкурс на отбор управляющей компании для любого дома», — поясняет эксперт-консультант Ростовской ассоциации ТСЖ Сергей Горобец. По его словам, сегодня очень мало управляющих компаний, которые правильно восприняли постановление правительства о раскрытии информации. Любая управляющая компания, будь то ТСЖ, или ЖСК, или просто ООО, обязана в сети Интернет размещать информацию для неограниченного числа лиц. «Если эта компания будет вот так вот близка к жителям, не будет этого беспорядка», — говорит Сергей Горобец.

… и блестящие перспективы

Тем не менее, эксперты рынка уверены, что спрос рано или поздно пробьет себе дорогу, и у этого сегмента — блестящие перспективы. «Рынку нужно предложить тот продукт, в котором он нуждается, — говорит Евгений Сосницкий. — Я уверен, что если появится нормальный застройщик, который выдержит идеологию проекта, который вложит свои деньги и создаст готовый продукт, он заработает себе и доброе имя, и деньги, продаст этот поселок». По его мнению, сегодня ростовчанам можно предлагать только готовый продукт. «Проект реализован, права зарегистрированы, объект сдан в эксплуатацию, права на землю тоже зарегистрированы, коммуникации подведены, и можно туда вселяться», — перечислил эксперт условия, при которых сегодня могут продаваться коттеджи.

Чего ждать от новой волны поселков

Однако эксперты затрудняются прогнозировать, как скоро рынок сможет предложить покупателю именно такой продукт. Пока кризис не способствует приходу такого инвестора на рынок, и продуктивными становятся разного рода компромиссные варианты.

Некоторые поселки, такие как «Зеленый», «Озерный», изначально в ранг концепции возводят продажу участков без подряда, предлагая настороженному потребителю готовые централизованные коммуникации, выбирая местоположение так, чтобы включиться в развитую социальную структуру соседних поселков. «Если я купил себе участок уже с коммуникациями, я найду того, кто мне дом построит. А если девелопер и застройщик продал мне дом и только обещает коммуникации, то если он свои обязательства не выполнит по инфраструктуре (подведению газа, света, воды, канализации, дорог), то я этого один никак не сделаю. Придется самостоятельно объединяться, что сейчас в некоторых поселках люди и пытаются делать, к сожалению», — формулирует руководитель проекта КП «Озерный» Данил Кузнецов.

Эксперты считают, что эта форма застройки никакого отношения к коттеджному поселку не имеет. «Вариант продажи без подряда, может быть, и хорош с точки зрения успешности продаж девелоперского проекта, но давайте не будем называть это коттеджными поселками», — настаивает Евгений Сосницкий. Однако риэлторы признают, что эта форма продаж пользуется в Ростове наибольшим спросом. По выражению Галины Пивоваровой, «покупатель голосует рублем за такую форму». Свидетельство этому — быстрая реализация участков в поселках с подведенными коммуникациями. «У нас закончен поселок „Зеленый“, там продано все из имевшихся 160 участков, нами подведены и в настоящее время действуют централизованные коммуникации, сейчас строительство практически уже заканчивается самими покупателями участков. Что говорит о том, что этот формат не просто имеет право на существование, а успешно развивается», — говорит Данил Кузнецов.

По свидетельству риэлторов, в 2011 и 2012 годах можно ожидать новой волны строительства коттеджных поселков. «Сейчас проектируются поселки „Щепкино“, „Изумрудный“, „Березовая роща“, „Ореховая роща“, „Ясная поляна“», — перечислила Галина Пивоварова.

Новые девелоперы стараются максимально учитывать опыт предшественников. Сейчас становится ясно, что покупателя больше не заманишь обещаниями, поэтому застройщики пересматривают порядок строительства.

«Коммуникации, естественно, уже готовы. Мы начали строительство поселка именно с коммуникаций», — рассказал Никита Ильин.

Многие из них намерены выдержать концепцию поселка, и даже продавая без подряда, предъявляют определенные требования к домовладельцам, выделяют для этого участки только во второй очереди или с краю. «Если участок продается без подряда, то проект дома согласован с архитектором поселка, чтобы люди строили по проекту, стилизованному под наш проект. Внутри дом может быть какой угодно, но внешне он должен быть в стиле поселка», — рассказал Никита Ильин. Проектирующийся поселок «Ореховая роща» учтет потребность ростовчан жить в кирпичном доме. Продавая участки как с подрядом, так и без подряда, девелоперы тоже настроены соблюдать внешнее единообразие зданий. «В зависимости от того, кокой дом, определяется квартал — в разных кварталах будут дома из белого, красного кирпича, с оштукатуренным фасадом», — рассказал управляющий партнер проекта КП «Ореховая роща» Алексей Анисимов.