Все, что вы хотели знать об ипотеке, но боялись спросить

поскольку в тяжелое время именно он стал едва ли не единственным показателем состоятельности заемщика, а значит и гарантией для банка. Позже банки пересмотрели свои требования.
«В этом году спрос на ипотеку вырос более существенно, чем это прогнозировалось экспертами в конце прошлого года. Ожидалось, что в текущем году спрос на ипотечное кредитование достигнет уровня 2007 года. Сейчас может оказаться, что он превзойдет уровень 2008 года — самого успешного года для российского ипотечного рынка. Это обусловлено двумя факторами. Во-первых, улучшились условия ипотечного кредитования: ставки на российском рынке достигли исторического минимума. Во-вторых, сработал эффект отложенного спроса. Те, кто в кризисный 2009 год отказался от приобретения недвижимости, готовы взять ипотеку», — рассказывает главный специалист отдела развития торговой сети управления розничного бизнеса филиала «Ростовский» ОАО Банка «Открытие» Сергей Софьянников.

Как победить первоначальный взнос 

Наиболее распространенная величина первоначального взноса в настоящее время составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья. Это вполне приемлемо для многих семей. Однако и эту сумму можно уменьшить.
«Так, к примеру, сейчас в качестве первоначального взноса или его части может рассматриваться материнский капитал. Также возможен вариант снижения первоначального взноса, если при приобретении нового жилья в качестве залога рассматривается имеющаяся у заемщиков в собственности недвижимость. В этом случае сумма первоначального взноса не должна превышать 60–70% от стоимости залога, то есть имеющегося жилья. По состоянию на сегодняшний день рыночная разница в стоимости однокомнатной и трехкомнатной квартир минимальна. Поэтому ипотечные кредиты, в своем абсолютном выражении, чаще всего достаточно доступны», — советует Ольга Тикиджи-Хамбурьян.
С ней согласны и другие эксперты. Так, управляющий Ростовским региональным офисом «ВТБ 24» Евгения Власова добавляет: «Воспользоваться программой „Ипотека + Материнский капитал“ и оформить кредит при отсутствии первоначального взноса могут клиенты, покупающие жилье и на вторичном рынке, и те, кто приобретает объекты на стадии строительства. Эта программа предназначена для клиентов, имеющих государственный сертификат на материнский семейный капитал, то есть для молодых семей с детьми. В зависимости от стоимости приобретаемой квартиры заемщик может получить ипотечный кредит без внесения собственных средств».
С первого января 2011 года максимальный размер материнского капитала составляет 365 698,40 руб.

Ипотечный кредит может быть оформлен на распорядителя средств материнского капитала.
Еще одной неплохой программой поддержки является программа «Молодая семья», позволяющая получить субсидию от 35% до 40% малообеспеченным молодым супругам, не имеющим собственной жилплощади.
Такой метод как использование потребительского кредита в качестве первоначального взноса — крайне неприятный способ как для банка, так и для самого заемщика. «Никакой банк не оценит, если заемщик, оформляющий ипотеку, использует для внесения первоначального взноса потребительский кредит другого банка. Такие схемы часто применялись до кризиса, однако на заемщика ложилась очень высокая долговая нагрузка. Ипотечный кредит рассчитывается из максимальной нагрузки, которую может потянуть заемщик: 40–50% дохода уходят на ипотечные выплаты, – объясняет Сергей Софьянников. – Если заемщик возьмет потребительский кредит на приличную сумму и короткий срок, его долговая нагрузка возрастет еще сильней. И при каких-то личных обстоятельствах — болезни, потери дохода, рождении ребенка — у заемщика может возникнуть дефолт, что приведет к потере недвижимости. 

 
В том случае, если у заемщика вызывает затруднения именно первоначальный взнос, Сергей Софьянников рекомендует воспользоваться банковскими программами, где он минимален, даже если ставки по таким кредитам выше. 

 

Ипотека становится доступней

 

Евгения Власова отмечает, что по итогам десяти месяцев деятельности «ВТБ 24» в Ростовской области каждый пятый клиент, оформивший ипотеку, воспользовался той или иной государственной поддержкой — субсидирование процентной ставки, материнский капитал и т.д. По программе «Ипотека с государственной поддержкой. Готовое жилье» жители Дона оформили 153 кредита на сумму 192,6 млн рублей, а по программе «Ипотека с государственной поддержкой. Стройка» — 207 кредитов на сумму 254,8 млн рублей.
«С мая этого года была запущена программа „Победа над формальностями“, суть которой заключается в том, что кредитное решение принимается на основании всего лишь двух обязательных документов: паспорта РФ и еще одного любого дополнительного документа, подтверждающего личность. Воспользоваться программой может любой клиент, который планирует приобрести готовое жилье и располагает первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры, независимо от того, работает ли он по найму или является владельцем собственного бизнеса», — говорит Евгения Власова.
Таким образом, на сегодняшнем рынке наблюдается большое разнообразие как программ, так и банковских продуктов, позволяющих взять ипотечный кредит с наименьшими потерями для семейного бюджета. Разобраться в них всегда может помочь банковский эксперт, или ипотечный брокер.
«Мы долгое время боялись брать ипотечный кредит, думали, что не потянем финансово. Когда появилась возможность отложить деньги для первого взноса, решились. Оказалось, что в итоге это намного выгодней, чем, например, снимать квартиру. Это такие же ежемесячные платежи, но здесь они компенсируются, поскольку идут в счет твоей собственности. Кроме того, это удобно — есть возможность сразу комфортно обустроиться, оформить интерьер, а не ждать годы, когда появится собственный угол», — рассказала заемщик Маргарита Анастасенко.
Сегодня банки предусматривают для заемщиков и варианты перекредитования в случае первой неудачной попытки по тем или иным причинам. Существуют и варианты рефенансирования, для которого не требуется даже справки о доходах и копии трудовой.
«Есть две схемы. Клиент обращается в предыдущий банк за согласием последующей ипотеки. Если банк согласен, то мы заключаем с клиентом договор, накладываем второе обременение на недвижимость, а затем, после погашения клиентом ипотеки в предыдущем банке, он снимает первое обременение. Остается залог недвижимости только нашего банка, — комментирует Евгения Власова. — Если предыдущий банк отказывается от последующей ипотеки, то мы заключаем с клиентом предварительный кредитный договор. Выдаем клиенту деньги на погашение предыдущего кредита. После погашения кредита в другом банке и снятия обременения заключается основной договор и накладывается обременение на предмет залога. За рефинансированием к нам обращаются те, кто хотел бы изменить ставку, валюту кредитования или даже срок».
Востребованность данной программы напрямую зависит от соотношения прошлой и настоящей конъюнктуры рынка — от того, какие сейчас ставки предлагаются на рынке и по каким ставкам кредитовали ранее.

 

 
«Учитывая обещанное увеличение зарплат работникам бюджетных структур, можно прогнозировать появление новых программ субсидирования ипотечных кредитов для данных категорий работников и других бюджетников, а также стабильный экономический курс правительства. Мы не ожидаем существенных негативных потрясений на ипотечном рынке, скорее, надеемся на положительную динамику рынка», — говорит Сергей Софьянников.
Об этом может свидетельствовать тот факт, что на заседании Общественного комитета сторонников и регионального актива партии «Единая Россия», которое состоялось 15 ноября, президент России Дмитрий Медведев сообщил о том, что намерен пролонгировать налоговые льготы по субсидированию компаниями ипотеки для работников. Таким образом, компенсация организацией работнику части процентов по ипотечному кредиту не облагается НДФЛ и учитывается в расходах на оплату труда.
«В настоящее время государство очень хорошо поддерживает рынок ипотеки. Программы „Молодая семья“ и „Военная ипотека“, ветеранские и военные сертификаты, материнский капитал — вот те инструменты, которые не позволяют рынку стагнировать. Можно предположить, что и до, и после выборов, вне зависимости от того, кто их выиграет, государство не оставит рынок недвижимости без поддержки, а присутствующая сейчас де-факто низкая инфляция не позволит раскрутиться маховику роста цен. Думаем, что ситуация на рынке будет спокойная и достаточно предсказуемая», — резюмирует Ольга Такиджи-Хамбурьян.