КТО ЗАПЛАТИТ ЗА КАПРЕМОНТ

Несколько лет назад государство отказалось от своих обязательств  по со-финансированию капитального ремонта многоквартирных жилых домов. На данный момент на федеральном и региональном уровне ведется активная работа над новой системой финансирования капремонта многоквартирных домов.  При этом основным элементом этой системы станут обязательные отчисления денежных средств собственников квартир. Иными словами, в извещении об оплате услуг ЖКХ добавится еще одна строка – оплаты за капитальный ремонт дома.  Эксперты поделились с журналистом бизнес-портала  ДелоРу своими мыслями о законодательных новшествах.  

 Два способа финансирования

Радикально меняет систему финансирования капитального ремонта многоквартирных домов 271 ФЗ от 25 декабря 2012 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Именно благодаря этому законопроекту очень скоро собственники квартир окажутся на распутье, коллективно им предстоит выбрать один из двух способов финансирования капремонта дома, причем каждый из предложенных правительством вариантов далеко несовершенен.

Первый способ это перечисление средств на счет регионального оператора, который в свою очередь будет финансировать ремонты одних многоквартирных домов за счет средств собственников других многоквартирных домов, переданных в региональный фонд. Второй способ это накопление средств на уровне конкретного дома путем перечисления обязательных взносов на капитальный ремонт на специальный счет в банке.

«Иными словами у нас есть два метода - котловой, когда деньги складываются в общий котел, а дом ремонтируется в порядке очереди и индивидуальный, когда собственники принимают решение что и когда им делать в своем доме», - отмечает руководитель проекта Международной финансовой корпорации Екатерина Левитанская.

Несмотря на то, что варианты финансирования уже определены, у разработчиков новой системы возникает еще множество вопросов и трудностей.

«До первого июля будет создана региональная нормативно-правовая база, касающаяся системы финансирования капитального ремонта и регионального оператора, который будет брать на себя основную нагрузку по ее реализации, - рассказывает начальник управления реформирования ЖКХ министерства ЖКХ Ростовской области Валерий Былков. – Трудности возникают из-за того, что мы не можем спрогнозировать, сколько именно домов выберут тот или иной способ накопления, каждый из которых имеет серьезные различия правового характера. Так, например, накопления на банковских счетах мы не вправе использовать для перекрестного субсидирования».

На данный момент министерство ЖКХ пока занимается только сбором информации по техническому состоянию многоквартирных домов для того, чтобы корректно определить их очередность в списке нуждающихся в ремонте.

«Трудность заключается еще и в том, что в области нет единой системы мониторинга жилищного фонда, которая бы несла в себе информацию обо всех многоквартирных домах», - добавляет Валерий Былков.

Общекотловой метод или финансовая пирамида?

Однако, по мнению председателя ассоциации ТСЖ Ростовской области Сергея Атаманенко, это далеко не главная проблема, которую предстоит решить достаточно в сжатые сроки.

«Я посмотрел статистику и пришел к выводу, что в среднем собственники будут отчислять около 10 рублей за квадратный метр. По словам Владимира Арцыбашева (заместитель главы администрации Ростова-на-Дону по вопросам ЖКХ) если все дома выберут котловой метод накопления, в среднем в месяц по области городу Ростову будет собираться около 123 млн. рублей. А теперь представьте себе масштаб соблазна. По этой причине ростовская ассоциация предлагает при разработке областного закона ввести положение о создании попечительского совета, чтобы он хоть как-то мог контролировать расходы этих средств», - отмечает г-н Атаманенко.

По мнению экспертов, чтобы усилить общественный контроль над накоплениями собственников, региональные фонды следует создать в каждом крупном городе области, вместо того, чтобы ограничиваться одним на целый регион.

«Мы рассматриваем вопрос о капитальных ремонтах понимая, что существует задолженность государства перед жителями, которые приватизировали дома и считаем, что необходимо внести на законодательном уровне ответственность государства за проведение капитальных ремонтов. Ответственность, как на региональном, так и на муниципальном уровнях», - считает председатель комиссии общественной палаты Ростовской области по вопросам местного самоуправления, жилищной политики и проблемам ЖКХ Алексей Кобилев.

Следует отметить, что в последней редакции законопроекта закладываются определенные меры господдержки, в частности для таких дорогостоящих видов работ как усиление фундамента дома, замена лифтов, восстановление фасадной части памятников архитектуры и других. Тем не менее, окончательная доля софинансирования пока не определена.

«Новая система финансирования многоквартирных домов – грандиозный проект. Однако возникают вопросы о том, кто провел необходимые исследования и просчитал возможные риски? Кто подумал о квалификации будущего персонала, который будет работать в этой системе? И самое главное – кто продумал о том, при каких условиях она может превратиться в финансовую пирамиду?», - высказывает свои опасения Сергей Атаманенко.

Банковская альтернатива

Впрочем, метод сбора накоплений на специализированных банковских счетах вызывает не меньше вопросов.

Так согласно прописанным в законе положениям, спецсчет для накопления средств собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома может быть открыт только в банках, уставной капитал которых составляет не меньше менее 20 млрд. рублей, что само по себе является нарушением конкуренции и права собственников при выборе контрагента.

«Мы занимаемся кредитованием сферы ЖКХ с 2009 года и в принципе конкурировали с фондом содействия реформирования ЖКХ по финансированию многоквартирных домов, так как имеем опыт финансирования капремонта 63 многоквартирных домов области. К сожалению, наш банк не попал в систему спецсчетов, которая будет позволять комфортно работать с ТСЖ и УК и в дальнейшем», - комментирует специалист ОАО КБ «Центр-инвест» Сергей Смирнов.

Примечательно и то, что южнее Москвы в список «угодных» для системы банков попал только один банк из Самары.

Еще одним очевидным минусом способа накопления средств на специальных счетах является угроза инфляции.

«Если вы будите будете накапливать средства в течение 10 лет, то это ничем не отличается от общего фонда, потому что тарифы будут расти, а деньги обесцениваться», - добавляет г-н Смирнов.

Тем не менее, по мнению председателя совета директоров ОАО КБ «Центр-инвест» Василия Высокова лучшим способом борьбы с инфляцией в данном случае является кредитование.

«Государство пытается решить старыми советскими методами абсолютно новую ситуацию. Общий котел по своему механизму может стать только финансовой пирамидой. То, что в законопроект удалось включить саму возможность сбора средств на специальных счетах, я уже считаю большим достижением. Вот только останавливаться на этом не надо, - высказывает свою точку зрения г-н Высоков. – Я думаю, что дома, которые находятся в плохом состоянии, на которые население уже просто не рассчитывает, нужно действительно сдать в общий котел, но для него должна быть продумана схема аналогичная схеме ГЧП, когда государство субсидирует процентную ставку кредитования этих домов. Что касается момента с инфляцией, касающейся всех остальных собственников – самый лучший способ борьбы с инфляцией это вовремя потратить деньги. Нужно брать кредит и сразу ремонтировать, потому что 80% домов Ростовской области нужно было ремонтировать еще вчера».

Что касается схемы с кредитованием капремонта многоквартирных домов, специалисты предлагают проработать вопрос создания гарантийного фонда, для того, чтобы обеспечить банку возвратность этих средств.

«Или же возложить эти функции на существующие областные структуры, либо на регионального оператора, здесь также окончательный вариант пока не принят», - добавляет г-н Былков.

Несмотря на озвученные экспертами нюансы, по словам заместителя главы администрации Ростова-на-Дону по вопросам ЖКХ Владимира Арцыбашева закон будет работать.

«Я не соглашусь с одним из предыдущих высказываний о том, что государство должно что-то кому-то отдать. Рассмотрим Ростов-на-Дону – очень существенная часть жилого фонда города это частные дома, в которых живут граждане России, ничем не отличающиеся по своим правам и обязанностям от других. Они свои дома построили за свои собственные деньги, и до сих пор содержат их за свой счет и не обращаются за какой-либо помощью в муниципалитеты», - подчеркнул г-н Арцыбашев.