Земли не хватает

Если рассматривать по сегментам, то средняя стоимость квадратного метра в ростовском экономклассе составляет 39,5 тыс. рублей, среднем классе — 47,5 тыс. рублей, бизнес-классе — 55,5 тыс. рублей и элитном классе — 98 тыс. рублей.

В свою очередь, частные дома подорожали за месяц на 0,4%. С января по июнь их стоимость выросла на 3,49%. В июне 2011 года средневзвешенная стоимость индивидуального домостроения была на 0,43% меньше.

Экономических предпосылок для такого роста цен достаточно: стройматериалы и тарифы дорожают, инфляция растет, недвижимость снова становится более надежным способом сохранить и, в перспективе, приумножить сбережения. По итогам 2011 года цены на некоторые стройматериалы увеличились на 80%.

Высокая себестоимость одного квадратного метра обусловлена многими факторами. Во-первых, это стоимость земли. «Земельные аукционы, которые начали проводиться, может быть, и увеличили прозрачность продаж, но резко повысили стоимость этих участков. При остром дефиците земли застройщики буквально бьются за участки на аукционах, и цена резко возрастает», — заявляет генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. 

Риелторы и застройщики говорят: 

Рынок сам себя регулирует, а цена предложения исходит из существующего спроса.

Но возможности регулирования есть. Например, чтобы снизить рост цен и себестоимость строительства, можно снять административные барьеры, уменьшить сроки согласования разрешительной документации, ну и, разумеется, больше строить. Чем больше предложений, тем приятнее становятся расценки.

«Одной из причин увеличения себестоимости жилья можно назвать рост цен на строительные материалы, в частности, цемента, металла и так далее. Во-вторых, дорожает рынок рабочей силы. В-третьих, очень дорожают коммуникации (электричество, водопровод, канализация и др.)», — поясняет генеральный директор «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет дефицит земельных участков коммерческого назначения будет только усиливаться. Они объясняют это тем, что предложение очень ограничено, а после того, как стало известно, что в Сочи будет проводиться Олимпиада–2014, коммерческий интерес у инвесторов к ростовской земле значительно вырос. При этом растет количество местных предпринимателей, которые рассматривают приобретение земельных участков в собственность как выгодное вложение денежных средств: приобретя землю «по случаю», можно потом перепродать ее федералам, а не выгорит — и самому что-нибудь построить.

Предприниматели приобретают участки в садовых товариществах обычно под строительство продуктовых магазинов либо придорожных кафе и мини-гостиниц.

«Наиболее востребованными в этом сегменте являются улицы Малиновского, Лелюшенко, Орбитальная, Каскадная. В нынешних границах даже строящийся в городе высотный Левенцовский район фактически является последним районом мегаполиса из-за дефицита земли. В дальнейшем остается возлагать надежды на переезд аэропорта, где можно будет построить еще один массив», — утверждает специалист из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.


Недвижимость является не только потребительским товаром, но и объектом инвестиций. Таким образом, ожидания участников рынка и их оценка происходящих вокруг событий в значительной степени определяют как цену предложения, так и цену спроса.

Периодически возникающие между ценами диспропорции приводят к увеличению сроков экспозиции объектов недвижимости на рынке. «Основными факторами, влияющими на цену предложения, являются инфляционная и конъюнктурная составляющие. При этом если инфляционная составляющая заставляет цену только расти, то конъюнктурная составляющая влияет на цену не всегда однозначно», — объясняет г-жа Бабиева.

По данным Росстата, изменение среднего удельного показателя цен на вторичном рынке объектов ростовской жилой недвижимости в мае 2012 года оказалось близко к месячной инфляции.

В рыночной экономике рост цен всегда обусловлен превышением спроса над предложением. «Большую часть рынка занимают сделки с жильем, принадлежащим физическим лицам (так называемый вторичный рынок). Здесь не может быть никакого монополизма. Физические лица продают и покупают жилье исходя из своих жизненных потребностей», — отмечает президент компании «Нирлан» Геннадий Наумов.

Предложение жилья формируется также за счет двух основных источников:
 * предложение на вторичном рынке, которое в основном определяется демографическими и социальными факторами. Люди продают жилье, чтобы улучшить свои жилищные условия, съехаться, разъехаться, иногда продают «лишнее» жилье, доставшееся в наследство от родственников. То есть предложение в этом сегменте рынка не определяется ценой жилья, не реагирует на спрос, а зависит от жизненных потребностей людей;
* предложение на первичном рынке. Здесь жилье строится исключительно на продажу. Именно этот сегмент рынка должен реагировать на спрос и производить жилья столько, сколько рынок сможет поглотить.


По мнению экспертов из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, 

Фактически сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит надеяться на снижение стоимости жилья — для этого предложение должно многократно превысить спрос.